Van 250 woningen in 2017 naar een indicatief programma van 653 woningen in 2022. De gemeenteraad kreeg veel stukken en bewoners werden verschillende keren betrokken. Toch is moeilijk terug te vinden wanneer het sterk veranderde totaalplan opnieuw als geheel is beoordeeld.

Op 17 september kunnen bewoners in het Raadhuis de nieuwste bouwplannen voor Klein Plaspoelpolder (KPP) bekijken. Het gaat onder meer om de entree aan de Oude Trambaan en de bouw aan de Vliet. In de uitnodiging staat dat afspraken over bijvoorbeeld de maximale bouwhoogte en de inrichting van de openbare ruimte al enkele jaren geleden in spelregelkaarten zijn vastgelegd.

Bewoners kunnen dus plannen bekijken en vragen stellen, terwijl een deel van de wezenlijke voorwaarden al vaststaat. Hoeveel er tijdens zo’n bijeenkomst nog werkelijk te beïnvloeden valt, vermeldt de uitnodiging niet.

Dat was aanleiding om terug te gaan naar het begin van KPP en de besluitvorming vanaf 2015 naast elkaar te leggen.

Daaruit komt een merkwaardig beeld naar voren. De afzonderlijke besluiten waren voor een groot deel openbaar. De gemeenteraad heeft op verschillende momenten besluiten genomen. Er zijn informatie- en participatiebijeenkomsten geweest. Toch is de ontwikkeling in de loop der jaren zo verdeeld geraakt over deelgebieden, spelregelkaarten, grondexploitaties, collegebesluiten en afzonderlijke bouwplannen, dat het zicht op de optelsom moeilijk werd.

En juist die optelsom bepaalt uiteindelijk hoe de wijk eruitziet.

= Een groene wijk, met bewoners aan tafel

De gemeenteraad stelde in januari 2015 de Ontwikkelvisie voor KPP vast. Groen, water en openbare ruimte vormden daarin belangrijke samenbindende elementen. Het gebied moest niet bestaan uit een verzameling losse bouwprojecten; de verschillende delen moesten door groen, water, openbare ruimte en routes voor fietsers en voetgangers met elkaar verbonden blijven.

In het Plan van Aanpak uit hetzelfde jaar werd bewonersparticipatie zeer nadrukkelijk opgenomen. Er staat letterlijk: ‘Participatie: altijd!’ Het vervolg moest ‘maximaal participatief’ worden uitgevoerd, ongeacht of gemeente, marktpartij of een ander het voortouw nam.

Tegelijk koos de gemeente voor een werkwijze die later grote gevolgen zou krijgen. KPP werd ‘ontvlochten’. Verschillende ontwikkellocaties konden los van elkaar worden ontwikkeld. De samenhang moest via afspraken, spelregelkaarten en overeenkomsten worden bewaakt.

Dat was bij een langdurige ontwikkeling met verschillende grondeigenaren begrijpelijk. Het maakte het wel noodzakelijk om steeds opnieuw te controleren wat alle afzonderlijke ontwikkelingen gezamenlijk met KPP deden.

= Van 250 woningen naar een veel dichter programma

In 2017 werd in de gemeentelijke grondexploitatie gewerkt met een programma van 250 woningen, sociale en middeldure huur, een basisschool en bedrijfsfuncties. De gemeenteraad stelde die grondexploitatie vast.

De spelregelkaarten uit die periode spreken over een ‘rustig stedelijk woonmilieu’. Voor KPP werd een dichtheid van ongeveer 35 tot 40 woningen per hectare genoemd, in samenhang met de gewenste woon- en groenkwaliteit.

Dat was geen onaantastbare norm uit de Ontwikkelvisie. Het was wel een belangrijk uitgangspunt bij de verdere uitwerking.

In 2021 liet het college die eerder beschreven maximale dichtheid van 40 woningen per hectare los. De reden staat opmerkelijk rechtstreeks in het gemeentelijke Projectenboek. De spelregels gaven bandbreedtes voor de bouwhoogte en ontwikkelaars kozen in de praktijk voor de maximale bouwhoogte. Daardoor nam de woningdichtheid toe.

De klankbordgroep kon zich volgens de gemeente in meerderheid vinden in de veranderingen, maar maakte zich wel zorgen over ‘de woningdichtheid in relatie tot de hoeveelheid groen’.

Dat is van belang, omdat juist die verhouding nu opnieuw ter discussie staat.

= In 2022 stond er 653

In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) van 2022 stond voor KPP een indicatief programma van 653 woningen.

De vergelijking met de 250 woningen uit 2017 is niet helemaal één op één. In de tussenliggende jaren veranderde ook de omvang van het project; Triadome werd bijvoorbeeld aan de grondexploitatie toegevoegd. De gemeente schreef bovendien zelf dat de 653 woningen nog konden veranderen door onderhandelingen en stedenbouwkundige uitwerkingen.

Maar de schaal was inmiddels wel wezenlijk anders.

De gemeenteraad wist dat. Het MPG 2022 werd op 7 juni als hamerstuk met alle uitgebrachte stemmen aangenomen. Het is dus onjuist om te stellen dat de raad niet van het veel grotere woningprogramma op de hoogte was.

Een grondexploitatie is echter in de eerste plaats het financiële kader van een project. Daarmee is nog niet beantwoord waar het gewijzigde programma opnieuw als geheel ruimtelijk is afgewogen.

Waar is beoordeeld wat honderden extra woningen, een andere woningdichtheid en later toegevoegde functies gezamenlijk betekenen voor de hoeveelheid bruikbaar openbaar groen, verkeer, parkeren, wandelen, spelen en de bestaande woonstraten?

In de openbare stukken die ik voor dit onderzoek heb geraadpleegd, heb ik zo’n nieuwe brede beoordeling door de raad niet gevonden.

= Veel stukken, weinig overzicht

De raad had wel degelijk een rol. In het bestuurlijke handelingskader was afgesproken dat het college KPP binnen de door de raad vastgestelde kaders verder kon ontwikkelen. Bij extra wensen ten opzichte van die kaders en bij nieuwe deellocaties moest het college opnieuw naar de raad.

Verder zou het college de raad tweemaal per jaar via het Projectenboek informeren en jaarlijks een herziene grondexploitatie ter vaststelling aanbieden.

Op papier lijkt dat een behoorlijke controle.

In de praktijk werd de informatie over KPP verdeeld over steeds meer documenten: Ontwikkelvisie, spelregelkaarten, gewijzigde spelregelkaarten, Projectenboeken, MPG’s, bestemmingsplannen, overeenkomsten, landschappelijke ontwerpen, tenders en collegebesluiten.

Wie wilde weten wat de wijk uiteindelijk als geheel zou worden, moest die stukken over vele jaren zelf bijeenleggen.

Dat is geen geheimhouding. Het maakt democratische controle wel lastig.

De vraag is daarom niet alleen of een besluit ergens openbaar was, maar ook of raad en bewoners op een geschikt moment een begrijpelijk totaalbeeld kregen waarop nog werkelijk invloed mogelijk was.

= Van ‘Participatie: altijd!’ naar geen participatietraject

Ook bij de bewonersparticipatie is een duidelijke ontwikkeling te zien.

De gemeente organiseerde in de eerste jaren bijeenkomsten en werkte met een klankbordgroep. In het bestuurlijke handelingskader werd zelfs vastgelegd dat de gemeente ‘bij elke nieuwe stap’ de participatie opnieuw zou oppakken.

In 2021 werden de veranderingen van de spelregels met de klankbordgroep besproken en later dat jaar werd de buurt betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte.

In 2023 stelde het college het landschappelijk ontwerp voor de openbare ruimte vast. Daarin staan forse groene ambities: drie groene valleien, ruim 900 nieuwe bomen en heesters, een brede Vlietzone en een parkachtig gebied waar mensen kunnen wandelen, spelen en sporten.

Het ontwerp werd vervolgens niet meer voor inspraak vrijgegeven. Het college vond dat inwoners daarvoor in de eerdere fasen voldoende gelegenheid tot participatie hadden gehad.

In juni 2025 veranderde het college opnieuw de spelregelkaarten voor verschillende deellocaties. Ditmaal staat in het collegevoorstel letterlijk dat geen participatietraject is doorlopen. Volgens het college waren de wijzigingen zeer beperkt en gingen zij niet over bouwhoogte, bebouwingsdichtheid of de hoeveelheid groen.

Dat is een bestuurlijke afweging die het college mocht toelichten. Het verschil met het uitgangspunt uit 2015 blijft groot: van ‘Participatie: altijd!’ en ‘bij elke nieuwe stap’ naar situaties waarin het college zelf vaststelt dat nieuwe participatie niet nodig is.

= De raad keek in 2025 wel naar de beeldkwaliteit

Daarbij moet ook worden vermeld wat wél gebeurde.

De gemeenteraad stelde in mei 2025 een Beeldkwaliteitsplan voor KPP vast. Het ontwerp had zes weken ter inzage gelegen en er kwamen geen inspraakreacties.

Dat plan is bedoeld om eisen te stellen aan de vormgeving van de gebouwen, de aansluiting op de buitenruimte en de samenhang in het gebied. Daarmee heeft de raad in 2025 dus opnieuw een KPP-breed ruimtelijk kwaliteitskader vastgesteld.

Het was echter geen nieuwe beoordeling van het volledige woningprogramma en de gezamenlijke gevolgen daarvan voor groen, verkeer, parkeren en leefbaarheid. Althans, zo’n beoordeling blijkt niet uit het raadsvoorstel waarmee het Beeldkwaliteitsplan werd vastgesteld.

Daarmee blijft de vraag naar het totaalbeeld bestaan.

= De groene belofte staat nog steeds

De gemeente houdt ondertussen onverminderd vast aan de oorspronkelijke groene ambitie.

Op de huidige projectpagina staat dat een groene, aaneengesloten openbare ruimte de basis vormt voor KPP. Er moet een parkachtig gebied ontstaan waar mensen kunnen wandelen, spelen en sporten. Ook worden wadi’s en veel bomen en heesters genoemd.

De huidige kale toestand van grote delen van KPP bewijst niet dat dit eindbeeld niet zal worden bereikt. Er wordt nog gebouwd en de openbare ruimte is nog lang niet overal aangelegd.

Wel is de vraag gerechtvaardigd hoeveel bruikbare openbare ruimte overblijft bij de inmiddels veel hogere woningdichtheid.

Daarbij is niet ieder soort groen hetzelfde. Een wadi dient vooral voor wateropvang. Een smalle groenstrook biedt een andere kwaliteit dan een park. Een jonge boom boven of naast bebouwing kan groen toevoegen, maar biedt niet zonder meer dezelfde mogelijkheden als een volwassen boom in ruime grond. Uiteindelijk gaat het niet om het aantal elementen dat op een tekening groen is ingekleurd, maar om de vraag of er werkelijk een parkachtige openbare ruimte ontstaat waarin mensen kunnen wandelen, spelen en verblijven.

= Steeds komt er een nieuw onderdeel bij

De entree aan de Oude Trambaan laat goed zien hoe het proces zich per deelgebied blijft ontwikkelen.

Deze plek was vanaf het begin bestemd als bijzondere entree van KPP en bebouwing was er al mogelijk. In 2025 maakte de gemeente bekend dat zij wilde meewerken aan een plan met drie huisartsenpraktijken, een apotheek en ongeveer 40 sociale huurwoningen boven een ondergrondse parkeervoorziening.

Zo’n gezondheidscentrum heeft andere gevolgen voor verkeer en parkeren dan alleen woningbouw. Er komen patiënten, personeel, leveranciers en bezoekers.

Ook hier ligt daarom de vraag voor de hand wat zo’n nieuwe invulling betekent in combinatie met alle andere ontwikkelingen.

In de openbaar toegankelijke KPP-stukken die ik heb geraadpleegd, heb ik geen actuele verkeers- en parkeeranalyse gevonden waarin het volledige huidige woning- en voorzieningenprogramma gezamenlijk is beoordeeld. Dat betekent niet dat er nooit verkeersonderzoek is gedaan. Er zijn verkeersregels en onderzoeken per onderdeel. Een recente beoordeling van de gezamenlijke belasting van het hele gebied heb ik echter niet kunnen vinden.

= Wie legde de stukken weer bij elkaar?

De ontwikkeling van KPP is voor zover uit de geraadpleegde stukken blijkt niet door één verborgen besluit van richting veranderd. De raad heeft besluiten genomen, het college handelde binnen een ruim mandaat en bewoners zijn op verschillende momenten betrokken.

Maar in de loop van ruim tien jaar veranderden woningdichtheid, projectomvang, functies en afzonderlijke bouwplannen. Veel daarvan werd per deelgebied behandeld, terwijl participatie op sommige belangrijke momenten juist afnam.

Daarom ontbreekt voor mij één herkenbaar moment: het moment waarop raad en bewoners het veranderde KPP opnieuw in zijn geheel voor zich kregen.

Niet alleen het aantal woningen, maar ook het groen. Niet alleen de gebouwen, maar ook het verkeer. Niet alleen afzonderlijke spelregels, maar de leefomgeving die daarvan het gevolg wordt.

Bij een gebied dat bewust in delen wordt ontwikkeld, is die gezamenlijke toets noodzakelijk. Anders zijn alle stukken misschien afzonderlijk openbaar, maar blijft het belangrijkste moeilijk zichtbaar: wat er uiteindelijk van het geheel wordt gemaakt.

(P. Hohage)